浅析2008年《宿州市城市房屋拆迁货币补偿基准价及有关修正系数》

                   ——昊光房产总经理韩孔谈《修正系数》

由宿州市建设委员会组织相关评估机构制定的2008年《宿州市城市房屋拆迁货币补偿基准价及有关修正系数》经市政府批准以宿政秘[2008]13号文件形式正式公布了，作为宿州市城市房屋拆迁评估的主要依据之一，新的《宿州市城市房屋拆迁货币补偿基准价及有关修正系数》和原2007年有哪些修改？为什么要修改？我单位作为该项政策制定的主要参与者，现从修改的指导思想、修改的主要内容、修改的原因等方面加以解析，以便大家理解掌握。

一、修改的指导思想

1、在满足城市建设发展需要的同时，充分保障拆迁当事人的合法权益；

2、充分结合我市当前的房屋拆迁客观实际、科学合理地修订拆迁补偿政策；

3、保持拆迁政策的衔接和平稳过度，确保社会安定。

二、修改的主要内容

1、对基准价格的构成的分类进行详实地测算和科学论证，在2007年基准价格的基础上上调了城市房屋拆迁基准价格，使基准价格和房地产市场价格更趋于一致辞。

2、扩大和细化了城市房屋拆迁的区域类别，区别类别由原来的五类扩大到了六类。

三、修改的原因

1、基准价格的构成及修改原因

基准价格是经具有房地产评估资格的专业机构，按有关法律、法规并结合本地实际根据房屋所处地段、房屋用途、结构等分类制定，由政府有关部门审核并定期公布的房地产平均市场价格，也就是房地产市场评估指导价。它由两部分组成：一是被拆迁房屋的重置价；二是所使用土地的使用者权益部分。一、房屋的重置价，其理论构成是建安工程费用和综合费用，综合费用包括前期工程费用、公共设施及基础设施费用、管理费用、贷款利息费用、利润及税金。二、所使用土地的使用者权益部分即房屋及院落所占用土地的净地价；净地价是指以划拨方式取得土地使用权的价格，其概念是政府公布的基准地价扣除土地出让金（40%）和契税（4%），即基准地价的56%，也就是根据《土地管理法》第58条和原国家土地局《划拨土地使用权管理暂行办法》第26条和《安徽省关于<中华人民共和国契税>实施条例》的规定，及市政府宿政发[2002]10号《宿州市土地储备暂行办法》第8条等有关规定确定的。运用基准价及有关修正系数评估确定的被拆迁房屋货币补偿额是一种政策指导价，基准价及有关修正系数的估价原则和估价方法是拆迁评估的主要依据之一。在拆迁评估时，要结合房地产市场的变化，由具有评估资格的房地产估价机构评估确定。

之所以提高基准价格是因为我市2007年房地产价格较2006年有了较大的增长，商业用房约增长了约15%，住宅用房约增长了约28%，这主要是因为净地价的上升所致。由于净地价的上升，宿州市人民政府也于2007年7月4日以宿政秘[2007]54号文件批准公布实施了新的宿州市城区基准地价，2007年《宿州市城区基准地价》对宿州市城区基准地价和区域类别作了重大调整，区位级别由原来的五级现划分为六级，基准地价上升近50%，新的宿州市城区基准地价的公布实施也是本次调整拆迁基准价的主要原因之一。

2、 区域类别扩大与细化的原因

近年来，由于宿州市城区规模的扩大和城市功能的细化，使得原有的五类区域的划分已不能适应城市的发展，2007年宿州市人民政府把宿州市城区的区域类别由原来的五类增加了六类，扩大和细化了区域类别。新修改的2008年《宿州市城市房屋拆迁货币补偿基准价及有关修正系数》中有关区域类别的划分参照2007年基准地价图的划分方法，把宿州市城区的区域类别为六类。

总之，本次《宿州市城市房屋拆迁货币补偿基准价及有关修正系数》的修改调整，是从有利于保障被拆迁人的合法权益，推动城市建设步伐和拆迁政策的平稳过度的宗旨出发，根据我市房地产市场发展状况修改的调整的，符合我市当前房屋拆迁的客观实际，有利于我市房地产市场的持续、稳步、健康发展。