宿州市房价从2003年开持续上涨，进入2008年下半年，由于受国家宏观政策影响，房价增长速度放缓， 2008年1-6月新建商品房住宅的备案均价平均环比上涨2.2%。伴随着房价增长速度的放缓，商品房成交量也出现下降，2008年1-6月份核准预售商品房面积36.45万平方米，与2007年同期的53.45万平方米相比，下降了31.81%。

在此情况下，社会上出现了宿州市房价将会大幅下跌的声音。那么宿州市的房价真的会大幅下跌吗？笔者认为房价的涨跌，取决于影响房价的各种因素的综合影响，现通过对影响房价的三个最主要因素（宏观因素、成本因素、市场因素）的分析，来揭示宿州市房价的涨跌趋势。

一、从国家宏观调控的目的来看，是为了抑制房价的过快增长，而不是降低房价。

近期政府加大对房价的监控力度，其目的是防止房地产市场过热，抑制房价过快增长，实现房价理性回归，而不是对房地产市场急刹车，更不是寻求房价的大跌，因为短期内房价大跌将会对多方造成损失，对国民经济的发展造成损害，过热和过冷的房市对房地产的发展都没有好处。

第一，房价大跌将导致国民经济持续快速发展的势头受挫。房地产行业曾一度被列为国民经济的“支柱性产业”，一方面该行业本身对国民经济发展所作的贡献是巨大的；另一方面，在其带动下，建筑、建材、装修、物业管理、评估中介等房地产产业链上的相关产业也蒸蒸日上、生机勃发，为国家提供了巨额的财税收入。房价大跌，必然直接导致房地产产业链的整体疲软下滑，最终影响到国民经济总收入，从而使持续快速发展的经济势头受挫。

第二，房地产产业链提供了近亿的就业机会，吸纳了大部分从农村释放出来的劳动力，产业链的整体疲软下滑将再次把农民工劳动力大军重新推回农村，打破劳动力就业的平衡格局，从而引发社会的不稳定。

第三，房价大跌将损害已购房居民及银行的利益。从目前来看，宿州市的商品房主要是居民自住拥有，房屋是绝大部分家庭的主要财产形式,前一段时间房价的增长主要是由于旺盛的有效需求的顶托，而不是因为投机者的哄抬，房价大跌将使已购房居民辛辛苦苦赚来的财富大幅贬值；而且在目前商品房多为贷款购买的情况下，房价跌幅过大还会导致许多家庭出现卖房不够还贷款的“负资产”情况。此外，房价大跌将导致不良贷款的比例大大提高，增加银行收贷风险。银行是国家维护财政与金融安全的主要机器，对于防范金融危机起着决定性的作用，一旦银行出问题很容易引发全国性的经济和金融危机。因此，房价的大跌将损害已购房居民及银行的利益，也为社会、财政与金融的不稳定埋下了诱因。

第四，如果房价跌了,开发商将不再开发新的房地产,由于新建商品房的短缺,房地产的供给不足，将会造成新的供求不平衡，导致新一轮房价的更快速上涨。

二、从商品房的开发成本来看，逐年攀升的开发成本使房价没有下降的空间。 

商品房的开发成本直接顶托房地产市场价格。商品房的开发成本主要由三个部分组成，一是土地取得成本，二是建造成本，三是其他费用。

土地取得成本是开发商取得开发用地所支出的各种费用和税金，其主体是土地出让金和拆迁补偿费用。几年来，宿州市的土地取得成本呈逐年攀升之势， 2007年城区内一、二类土地的楼面地价已达到1200元/平方米左右，周边地区的楼面地价也达到了600元/平方米左右。土地是有限的资源，建设用地供给弹性极小，当前政府实行严格从紧的供地政策，有限的开发用地在众多开发商的竞争下，其价格不可能降低，只会持续走高。

建造成本包括土地开发成本和房屋建造成本，宿州市2008年的建造成本达到了1100元/平方米左右。众所周知，几年来我国通货膨胀率较高，CPI处于高位，建材价格、人工机械费用不断上涨，商品房建造成本势必还将不断提高。

其他费用包括管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等。国家为了实现对国民经济的宏观调控，实行从紧的货币供应政策，一方面提高的贷款门槛，另一方面将贷款息率保持在较高水平，使开发商的融资费用大大增加。此外，当前宿州市的商品房销售模式与经营策略已基本与发达城市接轨，开发商为了加大销售力度，大量使用形形色色的户内户外广告，这也增加了销售费用。

在开发成本中，土体取得成本和房屋建造成本及其他费用中的大部分支出都是刚性的，不但不可能降下来反而有可能逐年递增。开发商不是慈善家，所有的开发成本最终将被分摊到房价中，逐年攀升的开发成本使得房价没有下降的空间。

三、从房地产市场的供求关系来看，仍然是求大于供。

就市场而言，房地产的价格是房地产供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其他一切因素对房地产价格的影响要么是通过影响供给，要么是影响需求，要么就是同时影响供给和需求，从而影响房地产的价格。

首先来分析需求。我们知道，形成有效需求必须有两个条件，一是愿意购买，二是有能力购买，两者缺一不可。

就宿州市房地产市场来看，有效需求主要来自两个方面：一是本地消费者。一方面，随着市民可支配收入的增加，其消费水平不断提高，必然唤起其改善居住条件特别是人均居住面积、住房套数的欲望，从而要求市场提供大量的住宅。另一方面，由于人口的增加生活观念变化，现在年轻人婚后大多愿意选择单独居住，家庭人口规模呈逐渐变小趋势。即便是两口之家，也要求住房具备客厅、卧室、厨房、厕所以及过道等基本使用功能。因此即使人口总量不变，家庭规模小型化也会引起住宅需求的增加。二是移居消费者。首先是城市相对优越的生活质量（基础设施、服务体系如医院、学校等）吸引着下辖五个区县及乡镇中的一部分富裕家庭到宿州市买房居住。其次，宿州市五个区县毕业回来的大中专学生也是购房消费的主力军。再次，随着农业机械化种植规模化经营水平的提高，大量剩余劳动力被解放出来，大量人口和产业向城镇集聚，从而使城市化进程不断加快，城市区域不断扩张。城市化进程的加快必然导致城市人口的迅速增长，而城市人口的迅速增长又必将导致城市房地产需求总量的不断增加。

再来分析一下供给。影响住宅房地产供给的主要因素是价格水平、开发成本和开发商对未来的预期。由于国家实行宏观调控政策，提高融资门槛，减少货币流通量，规范出让市场，严格出让秩序，在现状条件下宿州市房价趋于稳定、开发成本增加和开发商对未来预期不明朗，使得宿州市2008年住宅房屋供给量的较之2007年有较大幅度减少。2008年1-5月份核准预售商品房面积比去年同期下降28.86%，核准预售套数下降36.17%。

通过以上分析可以看出，来自于本地消费者和移居消费者这两个方面的有效需求扩大了住房总需求，与此相对应的是有效供给却在相对减少，使宿州市的房地产市场仍然处于卖方市场，即求大于供，在市场需求的强劲拉动下，宿州市的房价总体水平不仅没有下跌，而且呈上涨趋势。

四、为什么会出现的交易量下降的情况。

     既然宿州市的房价受成本推动、市场拉动和宏观政策的影响不会有下跌，有效需求量又很大，那么为什么会出现房地产交易量萎缩的现象呢？现阶段交易量的萎缩是受购房者心理因素的影响所致。部分发达城市由于投机炒作，事实上存在着房价畸高的情况，国家对此有针对性出台了一些政策措施予以干预，并取得了初步成效，使这些城市的房价缩水，出现回落。正是这种价格的回落，使我们的购房者对未来宿州市的房价下跌充满期待，希望房价也会跟着下跌。在这种情况下，购房者压制了自己的有效需求，持币观望态度明显，从而造成近期房地产交易量萎缩。

从前面的分析可知，目前我们宿州市的房价水平的抬升并非由于投机炒作，而是属成本推动和需求拉动共同作用的结果，房屋价格较客观地体现了房屋的真实价值，因而不存在畸高房价的泡沫，也就无从说起大幅度降价缩水。

从另一方面来讲，交易量的下降必将使有效需求形成积累，一旦宏观环境和观望心理有所松动，积累的有效需求将在短时间内爆发，势必会使房价再次大幅度上涨。

    总之，宿州市的整体房价现阶段不会出现下跌，在未来一段时间内也不会有大的上涨，宿州市的房价正处在理性的调整期。但是，如果购房者的观望期较长，观望期以后的房价可能会出现大幅上涨。现阶段购房应该是一个好的时机。